Novinky v oblasti DPH platné od 1. 7. 2025

Letní období nemusí na první pohled působit jako čas legislativních změn, nicméně od 1. července 2025 vstoupila v účinnost novela zákona o dani z přidané hodnoty, která přináší několik důležitých úprav. Tyto změny se týkají zejména:

• osvobození převodů nemovitostí od DPH,

• upřesnění pojmu dokončené stavby pro bydlení a sociální bydlení,

• povinnosti vracení DPH na vstupu u dlouhodobě neuhrazených závazků.

Osvobození převodu nemovitostí od DPH

Nejzásadnější změny se dotýkají pravidel pro osvobození dodání nemovitých věcí od DPH. Do 30. 6. 2025 platilo, že:

• dodání pozemku bylo od DPH osvobozeno vždy, pokud nešlo o stavební pozemek ani o pozemek tvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,

• u staveb, jednotek a pozemků tvořících funkční celek se stavbou bylo osvobození možné po uplynutí 5 let od prvního kolaudačního rozhodnutí, případně od prvního užívání, pokud se kolaudace nevyžadovala, a to i po podstatné změně nemovitosti.

Po novele zůstává osvobození převodu pozemků zachováno v obdobném rozsahu, nově je však v zákoně detailně vymezena definice stavebního pozemku přímo pro účely DPH.

Zásadní obrat nastává u ostatních nemovitých věcí. Ty jsou nyní osvobozeny od DPH s výjimkou jejich prvního dodání, pokud k němu dojde do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci dokončení nemovitosti.

Za okamžik dokončení se považuje:

• nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí,

• splnění podmínek pro trvalé užívání nemovitosti, pokud se kolaudace nevydává,

• nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně,

• splnění podmínek k trvalému užívání po podstatné změně, pokud kolaudace není vyžadována.

Podstatnou změnou se rozumí taková úprava dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek bydlení, přičemž náklady na tuto změnu (bez DPH) přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání.

V praxi to znamená, že pouze první prodej nemovitosti uskutečněný do 23 měsíců od jejího dokončení podléhá DPH. Každý další převod je již osvobozen, a to i tehdy, pokud proběhne ještě v tomto časovém období. Po uplynutí 23 měsíců je osvobozený jakýkoliv prodej.

I nadále platí možnost, aby se plátce osvobození dobrovolně vzdal. Pokud je kupující plátcem DPH nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě EU (bez sídla či provozovny v ČR a mimo režim malých podniků), je k tomu nutný jeho předchozí souhlas. V praxi bývá zdanění převodu výhodné zejména z důvodu zachování nároku na odpočet DPH na vstupu, jehož úprava se u nemovitostí sleduje po dobu 10 let.

Upřesnění definice dokončené stavby pro bydlení a sociální bydlení

Další změna se týká aplikace snížené sazby DPH u stavebních a montážních prací. Nově je kladen důraz na evidenci stavby v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN).

Zatímco dříve postačovalo, aby stavba odpovídala definici rodinného či bytového domu podle stavebního zákona, nyní je vyžadováno, aby byla v registru vedena se způsobem využití jako rodinný nebo bytový dům. Pokud zápis dosud neexistuje, musí být alespoň důvodný předpoklad, že do registru bude se správným způsobem využití doplněn.

Vrácení DPH na vstupu u závazků po splatnosti delší než 6 měsíců

V návaznosti na změny účinné již od 1. 1. 2025 je třeba připomenout povinnost úpravy odpočtu DPH u neuhrazených závazků. Pokud závazek vznikl v roce 2025 a zůstává po splatnosti déle než 6 měsíců, je plátce povinen snížit původně uplatněný odpočet daně.

U závazků splatných do konce ledna 2025 se tato úprava poprvé projeví v přiznání k DPH za červenec 2025. Jakmile dojde k následné úhradě závazku, má plátce možnost si odpočet DPH znovu nárokovat.